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A Base de Cálculo do ITBI à Luz da Jurisprudência do STJ: Guia definitivo para o Contribuinte

Atualizado: 9 de abr.

Por Luís Henrique Zaro Queiroz


I - Introdução


Imagine que você acaba de realizar o sonho de adquirir sua primeira casa. Porém, no meio do processo de regularização, surge um obstáculo inesperado: ao calcular o valor do ITBI, o montante baseia-se em uma avaliação do imóvel muito acima do preço de compra. Esse choque é mais comum do que se imagina e representa um dos principais pontos de atrito entre contribuintes e municípios. Neste artigo, vamos explorar esse impasse, analisando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e destacando os direitos dos contribuintes ao enfrentarem a questão do valor de mercado na base de cálculo do ITBI.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), também conhecido como Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), é um tributo municipal que incide sobre a transferência de propriedade de imóveis, como em compras, doações e permutas. A Lei Complementar nº 157/2016 define o ITBI e estabelece que compete aos municípios a sua instituição e cobrança. O ponto de maior controvérsia acerca do ITBI está em sua base de cálculo, que impacta diretamente o valor do imposto a ser pago.


II - A Base de Cálculo do ITBI: Valor Venal e Valor de Mercado


Historicamente, os municípios utilizam como base de cálculo do ITBI o valor venal do imóvel, ou seja, o valor atribuído para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). No entanto, em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema Repetitivo nº 1.113), consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado — ou seja, o valor que o imóvel atingiria em uma transação regular.

Essa decisão do STJ trouxe segurança ao contribuinte, estabelecendo critérios mais justos e equilibrados para a composição da base de cálculo do ITBI e, com isso, restringindo práticas abusivas na aplicação desse tributo. A determinação do valor de mercado evita que o contribuinte pague um valor desproporcional, considerando um montante que não reflete a realidade de mercado da transação.


III - Valor Venal para Fins de ITBI x Valor Venal para Fins de IPTU


A decisão do STJ promoveu uma distinção clara entre o valor venal para fins de ITBI e o valor venal usado no cálculo do IPTU. Enquanto o IPTU pode ser calculado com base em critérios locais, como localização e infraestrutura, o ITBI deve refletir o valor de mercado, o que pode ser significativamente diferente. Em casos onde o valor de mercado é menor que o valor arbitrado pelo município para o IPTU, essa decisão judicial oferece uma proteção ao contribuinte, impedindo que ele seja taxado por um valor que não condiz com a realidade da transação.

O STJ, portanto, estabeleceu que a base de cálculo do ITBI não está atrelada ao valor do IPTU, e o montante do IPTU não pode sequer servir como piso para o ITBI. Assim, a cobrança do ITBI deve ser baseada em um valor de mercado que seja atual e condizente com a transação, beneficiando o contribuinte ao reduzir o risco de ser tributado por um valor desatualizado ou inflacionado.


IV - Presunção de Veracidade do Valor Declarado pelo Contribuinte


Outro aspecto fundamental da decisão do STJ foi o reconhecimento da presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte. Ou seja, presume-se que o valor informado pelo contribuinte reflete o valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada caso o Fisco inicie um processo administrativo, garantindo ao contribuinte o direito de defesa e a oportunidade de justificar o valor apresentado.

Com essa determinação, o ônus da prova recai sobre o município, caso este discorde do valor declarado. De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), artigo 148, a autoridade administrativa pode rever o valor declarado pelo contribuinte, mas deve iniciar um processo administrativo próprio, respeitando o direito ao contraditório e à ampla defesa. Esse procedimento protege o contribuinte de cobranças abusivas e garante que o valor declarado seja contestado somente se houver indícios de discrepância com o mercado.


V - O Papel do Advogado Especializado em Direito Tributário


Embora a decisão do STJ represente uma vitória para os contribuintes, na prática, muitos municípios ainda aplicam métodos que favorecem a maior arrecadação, cobrando o valor mais alto, seja o valor de mercado ou o valor venal do IPTU. Em inúmeros casos, o valor venal do IPTU é maior que o valor real da negociação, não refletindo de fato as condições do mercado imobiliário.

Diante da complexidade e dos potenciais abusos na determinação da base de cálculo do ITBI, a assistência de um advogado especializado em direito tributário é crucial para garantir que os direitos do contribuinte sejam resguardados. O profissional poderá auxiliar o contribuinte de diversas formas:

  • Análise da legislação municipal e da jurisprudência aplicável ao caso;

  • Revisão da documentação do imóvel e dos critérios utilizados para a determinação do valor venal;

  • Negociação com a autoridade tributária em caso de divergência sobre o valor do ITBI;

  • Elaboração de defesas administrativas e judiciais em caso de autuação fiscal;

  • Propositura de ações judiciais para questionar cobranças indevidas ou excessivas.

A orientação especializada em direito tributário evita que o contribuinte enfrente cobranças excessivas e garante que o processo de cálculo do ITBI ocorra em conformidade com as normas judiciais e administrativas.


VI - Conclusão


A determinação da base de cálculo do ITBI é um tema que exige atenção e conhecimento técnico. A jurisprudência do STJ, ao estabelecer a distinção entre valor venal e valor de mercado, trouxe mais justiça à cobrança deste imposto, mas a aplicação prática ainda depende de uma ação consciente dos contribuintes e de uma fiscalização rigorosa.

A busca de seus direitos pelo contribuinte é crucial para erradicar as práticas abusivas cometidas pelos entes federativos, especificamente os Municípios. Esses entes têm se aproveitado reiteradamente da boa-fé, da complexidade da área tributária e do desconhecimento dos cidadãos para perpetuar práticas lesivas. Essas ações atingem diretamente os indivíduos no momento em que estão realizando seus sonhos e objetivos, como a aquisição da casa própria, uma das maiores aspirações dos brasileiros.

Ao buscar a assistência de um advogado, o contribuinte não apenas assegura que o imposto será calculado de forma justa e legal, mas também contribui para que práticas abusivas sejam evitadas. Com o suporte adequado, é possível garantir que o ITBI respeite as condições reais de mercado e que o contribuinte pague apenas o que é devido, sem surpresas indesejadas.


VII - Referências



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